Czy za psa w bloku pobiera się opłaty i czy jeśli pies szczeka wspólnota może zlicytować lokal?

&lt![CDATA[

Co do zasady, każdy ma prawo trzymać pod swoim dachem kota lub psa, pod warunkiem, że zapewnia mu określone prawem, podstawowe warunki egzystencji, jak jedzenie, picie, odpowiednią ilość miejsca. Dodatkowo, jeżeli w danej wspólnocie, a także w danym mieście istnieje regulamin, czy też uchwała dotycząca zwierząt domowych (przepisy porządkowe, np. dot. sprzątania po pupilach itp.) – musi być przestrzegana.

Jednakże uchwałę wspólnoty, nakładającą dodatkową opłatę za posiadanie psa, można uznać za niezgodną z przepisami ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Ustawa ta przewiduje co prawda nakładanie na członków wspólnoty obciążeń finansowych, ale tylko w celu utrzymania wspólnoty. – W praktyce oznacza to, że członkowie wspólnoty powinni wspólnie i proporcjonalnie do swoich udziałów ponosić wszelkie koszty utrzymania
swojej wspólnoty – twierdzi Anita Poniatowska-Maj z GP Kancelaria Radców
Prawnych.

– Wspólnota nie powinna wprowadzać jednak dodatkowych opłat wobec poszczególnych członków. Oznaczałoby to bowiem zróżnicowanie członków wspólnoty co do ponoszonych obciążeń finansowych. Jest to bardzo istotna zasada w ustawie o własności lokali, bowiem ustawodawca przewidział możliwość zróżnicowania ponoszenia obciążeń finansowych w zasadzie tylko w jednym przypadku – w stosunku do właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Takim uzasadnionym powodem jest jedynie nadmierny wzrost kosztów utrzymania – wyjaśnia radca.

Inaczej sprawa wyglądać będzie, jeśli zarząd wspólnoty w swoich monitach powołuje się nie na podjętą uchwałę, a na prawo miejscowe – uchwałę rady gminy/miasta. Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych w art. 18a stanowi, że rada gminy może wprowadzić opłatę od posiadania psów. Opłaty nie pobiera się wtedy tylko od: członków personelu przedstawicielstw dyplomatycznych i urzędów konsularnych, osób zaliczonych do znacznego stopnia niepełnosprawności, osób niepełnosprawnych z tytułu posiadania psa asystującego; czy osób w wieku powyżej 65 lat prowadzących samodzielnie gospodarstwo domowe.

Warto zatem zbadać, czy w miejscu zamieszkania taka uchwała obowiązuje. Jeśli tak, to opłata powinna być uiszczana – ale z pewnością nie na poczet wierzytelności wspólnoty.

Kwestia licytacji jest nieco bardziej problematyczna. Jest to faktycznie najniebezpieczniejsze narzędzie w ręku wspólnoty i najpoważniejsza sankcja, jaka może spotkać właściciela lokalu. Jednak sądy stosują ją w ostateczności, gdy inne, łagodniejsze środki nie przyniosą skutku. Do środków łagodniejszych należy, wytoczenie przez wspólnotę mieszkaniową, albo przez zainteresowanych właścicieli lokali powództwa o zakazanie właścicielowi (nakazanie zaprzestania) niedozwolonych działań (art. 144 Kodeksu cywilnego).

– Aby sąd orzekł przymusową sprzedaż lokalu, wspólnota musi w pierwszej kolejności wykazać, że próbowała w inny sposób porozumieć się z właścicielem psa i stosowała wobec niego łagodniejsze środki, które nie zadziałały. Musi też udowodnić, że ciężar gatunkowy takiego przewinienia i jego konsekwencje oraz zasadność domagania się licytacyjnej sprzedaży lokalu jest uzasadniona w indywidualnej sytuacji tego właściciela. Oznacza to, że sama uporczywa i nadmierna uciążliwość nie wystarczy – mówi Poniatowska-Maj.

Radca wywodzi, że sąd ponadto musi zbadać, czy ta uporczywa i rażąca uciążliwość jest na tyle uzasadniona, aby na drugiej szali postawić prawo własności do lokalu pozwanego. W praktyce lokale zostają sprzedawane w drodze egzekucji, a to oznacza, ze właściciele nie otrzymują za niego ceny rynkowej, tylko niższą. Zostaje im również odebrane miejsce, w którym mieszkają i nie przysługuje im z tego tytułu lokal zastępczy.

Właściciel, który został postawiony w takiej sytuacji, może postawić tezę, że wspólnota nadużywa prawa, sięgając do instytucji z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali. Rażące naruszenie zasad porządku domowego musi być bowiem zachowaniem wyjątkowym, niecodziennym, szczególnie uderzającym w interes wspólnoty bądź któregoś z jego mieszkańców.

Nie bez znaczenia jest również nastawienie samego właściciela psa. Zalecana byłaby w takiej sytuacji po stronie właścicielki chęć porozumienia się ze wspólnotą, ponieważ brak współpracy, nieustępliwość i powielania naruszeń, mimo wzywania do ich zaprzestania mogą stanowić podstawę do zasądzenia przez sąd przymusowej sprzedaży lokalu.

Warto też posłuchać Dominiki Wiśniewskiej, podinspektora z urzędu m.st. Warszawy i potraktować jej sugestii w sprawie. Urzędniczka zwraca uwagę, że np. zgodnie z przepisami obowiązującymi w Warszawie, właściciel uporczywie szczekających czworonogów powinien zasięgnąć porady zoopsychologa bądź behawiorysty psów, by ustalić przyczyny uciążliwego ich zachowania oraz działać według zaleceń specjalisty. Takie podejście do problemu z pewnością byłoby przychylnie brane pod uwagę przez sąd, przy ew. batalii sądowej.

Jest też trzeci głos w tej sprawie, ale sugeruje mniej konsyliacyjne podejście do problemu i pozostaje do oceny czytelnika. Danuta Skarbek z Fundacji Opieki nad Zwierzętami „Canis” radzi, by kobieta przeszła do ofensywy i jak najszybciej zgłosiła pisemnie na policję, że jest nękana i zastraszana przez wspólnotę.

– Kiedy właścicielka kupowała mieszkanie, nie było wzmianki o zakazie posiadania psów – twierdzi Skarbek. – Jeżeli trochę szczekają w ciągu dnia, cóż tak bywa i nie jest to zabronione, jeśli cisza nocna jest zachowana. Osobiście bym na pewno zwierząt nie oddawała do schroniska, a nawet poprosiła schronisko o wsparcie. Ono zapewne ma swoich prawników i już nie jedna taka sytuacja była do nich zgłaszana. Przypominam jeszcze raz, że zastraszanie o zlicytowaniu mieszkania jest niedopuszczalne z tak błahego powodu – mówi pracownik Fundacji.

]]
Source: Gazeta prawna